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Guida completa alla valutazione di tutti i requisiti per accedere alle detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Rilancio: lo studio di fattibilità, la documentazione necessaria, i beneficiari, gli interventi, la verifica conformità urbanistico-edilizia e catastale

Ancor prima di avviare un procedimento per la fruizione del Superbonus 110% è d’obbligo la “pre-valutazione circoscritta” agli aspetti principali auspicati dal legislatore secondo criteri e condizioni differenziati rispetto alle ordinarie e previgenti agevolazioni, non è, infatti, nuova la disamina della materia tra numerosi dubbi e criticità interpretative accresciute dalle addizioni e modifiche introdotte dopo la conversione in legge del Decreto Rilancio.

Gli incentivi “110%”, sin dal primo colloquio con il committente/beneficiario, richiedono, espressamente, la netta cognizione della normativa mediante il primo adempimento indifferibile nel dover discernere:

Realizzato il presente dossier, riunendo i vari aspetti legislativi, la tendenza mira a dare un ordine sistematico circa la varie e diverse fasi nelle pratiche Superbonus 110%, il loro sviluppo e l’illustrazione, preme, però, evidenziare tra gli interventi riportati vi sia un riferimento descrittivo in seno al quale è necessario approfondire nel relativo testo normativo al quale si rimanda.

Lo studio di fattibilità, quale fase “preliminare”, è condizione determinante la concretizzazione degli interventi, in tal senso ed in rapporto alla prestazione professionale resa, comportante onere e responsabilità per il tecnico interpellato nell’identificare con peculiarità le varie casistiche, “decisive” per lo svolgimento della procedura, si rendono necessari studi ed accertamenti non esulanti dalla formalizzazione dell’attività, tutela del tecnico e del medesimo  richiedente alla stregua delle verifiche sull’immobile, al trattamento dei dati sensibili ed alle documentazioni occorrenti.

Il mandato professionale è, oltremodo, obbligatorio se le opere interessano edifici condominiali, che, giusta determinazione assembleare, deliberano intraprendere il processo finalizzato alla fruizione degli incentivi di cui al “Superbonus 110%”.

In questa prima fase il richiedente produrrà al professionista le seguenti documentazioni:

Gli immobili che accedono all’agevolazione fiscale del 110%

Edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate

Unità abitative ricadenti in edifici condominiali

Edifici vincolati ai sensi del D.Lgs 42/2004

Divieti da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali

Edifici privi di A.P.E, unità collabenti

Edifici e/o unità in categoria A/9

IACP e società “in house providing”

Onlus, O.d.V ed A.P.S.

Associazioni e società sportive dilettantistiche

Verificato il possesso dei superiori requisiti si individueranno gli interventi che, secondo una gerarchia, il legislatore ha inteso rendere “trainanti” come disciplinati al c.1 lett. a), b) e c) ed al c.4 dell’art.119 Decreto Rilancio, agevolabili con la maxi detrazione se realizzati nell’arco temporale compreso tra l’1/07/2020 ed il 31/12/2021, prorogando di sei mesi per gli I.A.C.P. e le società in “house providing” e disponendo la ripartizione delle spese in cinque quote annuali di pari importo.

Sostituzione impianti di climatizzazione invernale

Interventi di efficientamento energetico, i cd. “trainati”

Individuato realizzare almeno uno degli interventi di cui al precedente paragrafo, eccetto il caso in cui vietato, le opere di riqualificazione energetica di cui alle detrazioni previgenti e talune altre disposte dallo stesso Decreto Rilancio, sono incentivate nella misura del 110%.

Condizione fondamentale risiede nel rispetto dei requisiti tecnici a cui sottoposte le singole lavorazioni, dei massimali di costo specifici per singola tipologia, ed al miglioramento di almeno due classi energetiche o, in alternativa al conseguimento della classe energetica più alta.

Il c.4 dell’art.119 L.77/2020 ammette all’agevolazione del 110% gli interventi disciplinati ai c.mi da 1-bis a 1-septies art.16 D.L. 63/2013, quali:

Classificato tra gli interventi trainati, disposto ai c.mi 5 e 6 dell’art.119 L.77/2020, può essere realizzato congiuntamente agli interventi di efficientamento energetico o agli interventi inerenti il sismabonus, nello specifico gli impianti fotovoltaici normati dal Decreto Rilancio si differenziano da quelli agevolati da legislazione previgente, nel disporre la cessione in favore del G.S.E. dell’energia non auto consumata:

Alla stregua, prima della verifica inerente immobili e beneficiari e dopo della individuazione degli interventi da realizzare, desunto l’esito positivo, i professionisti, ognuno per le rispettive competenze, potranno procedere alla elaborazione delle pratiche tecniche, amministrative e fiscali, in questo senso viene conferito ulteriore incarico professionale, all’uopo predisposto per ogni professionista, progettista e direttore dei lavori (coincidenti o meno), termotecnico per il progetto energetico e l’A.P.E., lo stesso negli interventi Sismabonus, ove presenti il progettista strutturale, il D.L., ed il collaudatore se occorrente la sua prestazione. Progettisti ed asseveratori dovranno essere regolarmente assicurati, i primi per quanto concerne la responsabilità civile ed i certificatori mediante polizza dedicata per gli interventi Superbonus o adeguata secondo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio.

In questa seconda fase sarà necessaria la seguente documentazione:

Il tecnico rilevatore, a seguito della sottoscrizione da parte committente, redige, in primis, Verbale di sopralluogo con i dati dell’edificio, le coordinate geografiche, il giorno e l’ora, inoltre, considerata l’emergenza sanitaria effettuerà gli accessi munito del “Piano Anti-Covid-19” nel quale riportate le misure precauzionali e preventive adottate durante l’esperimento delle operazioni.

Effettuerà il rilievo metrico dell’intero, misurazioni interne ed esterne dell’involucro edilizio, caratteristiche degli infissi e superfici finestrate, anche al fine della verifica del rapporto aero/illuminante, presenza di generatori di calore, marca e tipologia, richiedendo il relativo libretto e provvedendo alla produzione della documentazione fotografica illustrativa lo stato di fatto.

Negli interventi di Sismabonus, laddove prevista demolizione e ricostruzione, si renderebbe propedeutico il rilievo topografico strumentale per la restituzione grafica plano-altimetrica dell’edificio esistente e dell’area circostante, soprattutto laddove la ricostruzione viene prevista in diversa area di sedime o per i lotti di terreno non pianeggianti.

Sulla scorta della documentazione e dei rilievi effettuati il tecnico raffronta atti  urbanistico-edilizi, catastali e stato di fatto, rilevando l’eventuale presenza di abusi edilizi, in seno ai quali determinare se presenti difformità parziali o totali, variazioni essenziali o semplici tolleranze costruttive nel margine del 2%, tenuto conto anche di un ulteriore fattore nel quale la documentazione edilizia si differenzi da quella catastale. Dedotta la presenza di incongruità sarà necessaria la pratica di sanatoria o di regolarizzazione per abusi minori.

Le documentazioni edilizie dovranno essere comprensive della comunicazione di inizio lavori inficiante sull’eventuale inefficacia del titolo abilitativo, e, pertanto, la comunicazione di fine lavori.

Per gli immobili di vecchia costruzione privi del titolo abilitativo edilizio occorrerà comprovarne la legittimità anche attraverso estratti di mappa e planimetrie risalenti all’impianto catastale, ovvero allo strumento urbanistico vigente al momento della realizzazione del manufatto edilizio, comprese aerofotogrammetrie e documentazioni fotografiche, il concetto potrebbe differenziarsi per i fabbricati ante 1967, conformi solo se realizzati all’esterno del perimetro del centro edificato, riferimento normativo è l’art.9-bis d.P.R. 380/2001 “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”.

Gli interventi agevolati a mezzo Superbonus 1110% negli edifici condominiali, ai fini della verifica della legittimità urbanistico-edilizia, rientrano tra le semplificazioni introdotte al c.13-ter art.119 L.77/2020, finalizzato allo snellimento delle procedure per gli interventi di efficientamento energetico consentendo asseverare con riferimento unicamente alle medesime parti comuni e non nel singolo contesto delle unità immobiliari.

Per esaminare gli aspetti urbanistico-edilizi non vi è obbligo circa l’esistenza del certificato di abitabilità/agibilità o della segnalazione certificata di agibilità, S.C.A., ne occorre, però, produzione dopo l’ultimazione dei lavori agevolati,  ai sensi dell’art.24 d.P.R.380/2001, per ogni tipologia di intervento edilizio comportante variazioni influenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, compresi gli interventi relativi alla sostituzione degli infissi ed alla realizzazione di rivestimenti a cappotto incidenti sui requisiti energetici.

Molto più snella la verifica della documentazione catastale sulla quale effettuare il controllo delle visure planimetriche delle unità immobiliari, la corrispondenza tra le medesime, il progetto autorizzato e lo stato di fatto, nonché del numero dei subalterni, ed in particolare della categoria catastale. Emerse incongruità, escludendo quelle ben più importanti quali differenze di sagoma, sedime, traslazione in mappa, si potrà rettificare mediante variazione catastale attraverso il portale dell’Agenzia del Territorio.

Il progetto da trasmettere allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune ove ricade il cespite si comporrà degli elaborati tecnici in relazione alla tipologia delle opere da realizzare, pertanto comporterà la presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata, C.I.L.A. o la segnalazione certificata di inizio attività, S.C.I.A., in dipendenza delle opere previste.

Nulla esclude la trasmissione dell’istanza finalizzata all’ottenimento del Permesso di Costruire o la S.C.I.A. in alternativa nei casi in cui previsti ben più ampi interventi, né tantomeno il caso minore se le opere si classificano nella nozione di manutenzione ordinaria, ad esempio la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, generatori di calore, impianto termico o sostituzione infissi non sarà necessaria la presentazione di alcuna pratica, ed ai fini dell’agevolazione occorrerà, il titolare, renda dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà nella quale riportare tipologia delle opere, data di inizio lavori, pagamenti e data di fine lavori.

In linea di massima un progetto per la fruizione dei benefici fiscali si compone dei seguenti elaborati, non totalmente esaustivi:

Completano l’elaborazione progettuale i seguenti elaborati:

Il miglioramento di due classi energetiche o in alternativa il conseguimento della migliore viene dimostrato mediante l’A.P.E. rilasciato dal professionista abilitato riferito all’immobile nello stato iniziale, ovvero prima di dare inizio ai lavori, ed allo stesso ad interventi ultimati. Chiaramente l’A.P.E. non ricorre negli interventi  Sismabonus.

L’asseverazione per gli interventi di efficientamento energetico viene resa al termine dei lavori o per ogni S.A.L., comporta per il tecnico abilitato dichiarare il rispetto dei requisiti tecnici di cui ai decreti c.3-ter art.14 D.L.63/2013 e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, è il documento che, telematicamente, si trasmette  all’ENEA, secondo le modalità attuative del Decreto Asseverazioni del MISE del 06/08/2020.

L’asseverazione per gli interventi antisismici attiene l’efficacia delle opere effettuate e la congruità delle spese sostenute,  è resa dal progettista e direttore dei lavori strutturali, dal collaudatore statico, se presente, ognuno per le rispettive competenze, segue i dettami del Decreto M.I.T. 58/2017, a tal uopo si richiama quanto chiarito dalla Commissione per il Monitoraggio delle N.T.C. 2018 in relazione ai casi nei quali la certificazione è oggetto di semplificazione o, in alcuni casi, può essere omessa.

Nel contesto dei lavori agevolati è ammesso il beneficiario scelga quali somme portare in detrazione o se optare per la cessione del credito e/o lo sconto in fattura, in questo ultimo caso è necessario il rilascio del Visto di Conformità, ex art.35 D.Lgs 241/1997, dal soggetto che si occuperà della trasmissione telematica delle dichiarazioni. Il documento, nello specifico, riporta i dati inerenti la documentazione procedurale ai fini dell’attestazione della sussistenza dei presupposti che danno diritto all’incentivo fiscale.

La compilazione della richiesta per l’accesso all’incentivo fiscale avviene mediante la piattaforma telematica dedicata dell’ENEA, si allegheranno le seguenti documentazioni:

In relazione agli interventi, la documentazione è così distinta:

Completata la trasmissione telematica l’Asseverazione e la Scheda descrittiva degli interventi avranno il codice CPID 3 attribuito dal portale ENEA.

Attraverso il portale dell’A.d.E, attivato il 15/10/2020, per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, si effettua la comunicazione, in cosa consiste e quali documentazioni occorrono.

Indipendentemente la cessione avvenga a SAL o al termine dei lavori, dovranno essere trasmessi:

Nei casi in cui la cessione del credito attenga stati d’avanzamento lavori, il cedente trasmette:

Nei casi in cui la cessione del credito avvenga al termine dei lavori, il cedente trasmette:

Ritenuta la fase più importante per poter dedurre la reale ed effettiva concretizzazione procedurale, comporta, ai sensi del c.14-bis art.119 L.77/2020, l’obbligo nel cartello esposto in cantiere, in luogo ben visibile e accessibile, dell’inserimento della dizione “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n.77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.